L’immobiliare potrebbe offrire un rendimento superiore ai BTP nei prossimi tre anni, a causa di dinamiche macroeconomiche in evoluzione. Il confronto tra i due asset class si complica per la differenza tra cedola e rendimento totale, nonché per l’impatto dell’inflazione e della duration. Mentre i BTP, emessi in contesti di tassi bassi, rischiano di perdere valore con i rialzi dei tassi, l’immobiliare, pur esposto a rischi locali, potrebbe beneficiare di un contesto inflazionistico persistente.
Il rendimento totale vs cedola: una distinzione chiave
Il rendimento totale di un’obbligazione include non solo la cedola, ma anche la variazione del prezzo sul mercato secondario. In un contesto di rialzo dei tassi, questa componente può ridurre significativamente il risultato finale dell’investimento. Il meccanismo è noto come rischio di duration: chi detiene un titolo emesso in un contesto di tassi bassi si ritrova con un asset che vale meno sul mercato ogni volta che i tassi salgono, perché i nuovi titoli offrono cedole più elevate e rendono meno appetibili quelli già in circolazione.
La differenza tra cedola e rendimento totale è cruciale per comprendere il potenziale di crescita dell’immobiliare.
Il contesto macroeconomico che nessuno prezza ha visto il rendimento medio a 10 anni delle principali economie del G7 raggiungere circa il 4,28%, il livello più elevato dalla metà del 2008. La Banca Centrale Europea ha già proceduto con un rialzo dei tassi e potrebbe non fermarsi qui. In questo scenario strutturalmente diverso rispetto al decennio precedente, i titoli di nuova emissione offrirebbero cedole crescenti, ma chi ha costruito una posizione negli anni passati potrebbe trovarsi a fare i conti con una perdita in conto capitale che la cedola, da sola, non compenserebbe.
Il rendimento immobiliare: due componenti da non dimenticare
L’investimento immobiliare genera due flussi di ritorno distinti e complementari: il reddito locativo, assimilabile per struttura alla cedola obbligazionaria, e la rivalutazione del capitale nel tempo. La seconda componente è quella che tende a essere sistematicamente sottovalutata nei confronti con le obbligazioni, soprattutto quando il contesto inflazionistico la rende particolarmente rilevante.
La rivalutazione del capitale immobiliare potrebbe compensare il rendimento netto dei BTP in un orizzonte di tre anni.
Il petrolio che si mantiene su livelli elevati, insieme ad altri fattori strutturali, alimenta un’inflazione persistente che fatica a rientrare verso il target del 2%. In questo contesto, il valore patrimoniale degli immobili tende storicamente a preservarsi e, in alcune aree geografiche, ad aumentare, perché i canoni locativi si adeguano al costo della vita e perché l’asset fisico mantiene una correlazione positiva con l’inflazione che le obbligazioni a tasso fisso non possiedono per definizione. Il rendimento lordo da locazione nelle principali città italiane si collocherebbe indicativamente tra il 4% e il 6% annuo, con punte superiori nelle aree a forte pressione abitativa. Sommando una rivalutazione del capitale anche conservativa, nell’ordine dell’1-2% annuo, il rendimento totale potrebbe superare quello netto di un BTP a 10 anni, una volta applicata l’imposta del 12,5% sulle cedole e sottratta l’inflazione per ottenere il rendimento reale effettivo.
