Il 2027 potrebbe segnare un momento di svolta per il mercato immobiliare, con rischi crescenti per chi investe in asset commerciali e residenziali. Due segmenti, in particolare, sembrano essere i più colpiti: il comparto degli uffici e il residenziale multifamiliare. Il mercato del CRE (commercial credit), che vale circa $5.000 miliardi di debito in circolazione, mostra segni di instabilità, con un tasso di delinquency che ha raggiunto livelli simili a quelli della crisi finanziaria del 2008-2009. Questo scenario si colloca in un contesto globale di tensioni economiche, che potrebbe amplificare le vulnerabilità del settore immobiliare italiano.
Le cause del rischio crescente
La crisi del mercato immobiliare commerciale si sta aggravando a causa di una combinazione di fattori: tassi di interesse artificialmente bassi, costruzioni eccessive e una domanda che si è ridotta più rapidamente di quanto molti avessero previsto. Il lavoro da remoto, diffuso durante la pandemia, ha ridimensionato le esigenze di spazio fisico, portando a un aumento del tasso di vacancy degli uffici nel 2026, un livello storicamente anomalo. Questo ha reso difficile sostenere le valutazioni degli immobili e, di conseguenza, la capacità dei proprietari di servire il proprio debito.
Il tasso di delinquency ha raggiunto un livello simile a quello della crisi del 2008-2009. Questo indica un aumento significativo di mutui in ritardo o in stato di insolvenza, un segnale di allarme per il settore. Il rischio è particolarmente elevato per i segmenti che hanno visto un aumento del tasso di delinquency, come gli uffici e il residenziale multifamiliare.
Il rischio del rifinanziamento
Nel 2027 scadranno miliardi di debito CRE, il che significa che migliaia di proprietari di immobili commerciali dovranno cercare nuovi finanziamenti in un contesto di tassi di interesse più elevati. Questo potrebbe generare un cosiddetto «maturity wall», un muro di scadenze che il mercato dei capitali potrebbe faticare ad assorbire senza tensioni significative. Il segmento residenziale multifamiliare aggiunge ulteriore complessità al quadro. Tra il 2023 e il 2025 è stato costruito un numero massiccio di nuovi appartamenti, spesso finanziati con tassi bassi e con l’ipotesi di una crescita continua della domanda. Questa domanda, in parte, dipendeva dai flussi migratori, che hanno alimentato la richiesta di abitazioni in affitto nelle grandi città. Se il mercato si trova ad affrontare un eccesso di offerta, i canoni di affitto potrebbero ridursi, mettendo a rischio la redditività degli investimenti.
La distorsione del mercato potrebbe essere amplificata da fattori come il Superbonus 110%. Questa misura fiscale, introdotta nel 2020, ha incentivato la ristrutturazione energetica degli edifici, generando una corsa ai lavori senza precedenti. I prezzi dei materiali e della manodopera sono saliti, creando aspettative di valorizzazione degli immobili che oggi sembrano difficili da sostenere in un contesto di tassi più elevati e di incentivi esauriti. Il risultato potrebbe essere una distorsione strutturale del mercato immobiliare italiano, che si sovrappone alle tensioni globali e rende la posizione del settore domestico particolarmente vulnerabile. Il rischio non si limita al settore immobiliare in senso stretto: potrebbe propagarsi attraverso i fondi di credito privato, le CLO e i veicoli di investimento, coinvolgendo anche categorie di investimento tradizionalmente percepite come difensive.
