Nei primi mesi del 2026, i fondi immobiliari in Italia detengono circa 11mila immobili, con un valore complessivo di 144 miliardi di euro. Il dato emerge da un recente rapporto di Scenari Immobiliari, che ha analizzato la situazione al 31 dicembre 2025. La crescita del settore, pur contenuta, ha un impatto significativo sul mercato immobiliare nazionale. Il portafoglio immobiliare dei fondi riservati è aumentato da 138,8 miliardi di euro nel 2024 a circa 144,4 miliardi nel 2025. Questo incremento riflette una strategia di investimento che vede i fondi concentrarsi su immobili a uso ufficio, residenziale e commerciale, con un focus particolare su aree urbane come Milano e Roma.
Concentrazione e geografia del fenomeno
La concentrazione dei fondi immobiliari è un aspetto chiave del settore. Secondo l’analisi del rapporto, solo venti società di gestione del risparmio (Sgr) possiedono oltre 680 società-veicolo, che rappresentano il 95% dei fondi complessivi considerati. Tra i protagonisti principali ci sono colossi del calibro di Kryalos, Generali Real Estate, Amundi, Bnp Paribas Reim Italy e Coima, guidato da Manfredi Catella. Questi attori dominano il mercato, con un ruolo chiave nella gestione e nell’acquisizione di immobili in aree strategiche.
La geografia del fenomeno è altrettanto rilevante. Roma e Milano rappresentano i due poli principali del patrimonio immobiliare detenuto dai fondi. A Milano si contano circa 900 immobili, per una superficie complessiva di 6,9 milioni di metri quadrati, con una quota significativa a uso ufficio. A Roma, invece, la quota di immobili residenziali è decisamente più alta: 1.200 unità, contro i 320 a uso terziario e i 230 a uso commerciale. Solo il portafoglio relativo a queste due città rappresenta il 30% del totale degli immobili detenuti dai fondi in Italia.
Le conseguenze per i cittadini
Il modo in cui i fondi immobiliari gestiscono i loro asset ha suscitato proteste in tutta Europa, con un focus particolare su Italia e Spagna. Il caso più emblematico è quello di Maricarmen Abascal, una donna di 87 anni sfrattata dal suo appartamento di Madrid dove viveva dal 1956. L’incremento dei canoni di affitto, spesso legato a strategie di profitto, ha portato a tensioni tra i proprietari e i residenti. In Italia, il fenomeno si manifesta anche con la storia di 32 famiglie a Milano che rischiano di dover lasciare il loro quartiere a causa della vendita di un edificio.
Le dinamiche di gestione dei fondi immobiliari spesso mettono in secondo piano le esigenze dei residenti. Questi episodi hanno alimentato una crescente protesta per il diritto alla casa, con manifestazioni in tutta Europa. La gestione degli immobili, spesso orientata al rendimento, può portare a conseguenze negative per chi li abita. La questione non è solo economica, ma anche sociale, con implicazioni su accesso alla casa, stabilità e qualità della vita.
Sebbene i dati siano in crescita, le sfide per i fondi immobiliari rimangono legate al rapporto tra profitto e benessere sociale. La gestione degli immobili, spesso orientata al rendimento, può portare a conseguenze negative per chi li abita. La questione non è solo economica, ma anche sociale, con implicazioni su accesso alla casa, stabilità e qualità della vita. Per comprendere meglio il fenomeno, è necessario monitorare non solo i numeri, ma anche le dinamiche che si sviluppano negli edifici dopo l’acquisizione da parte dei fondi.
