Sette su dieci zone urbane a Bolzano superano la soglia indicata dalla Commissione europea per il rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito, segnando un grave stress abitativo. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate ha diviso la città in dieci aree, di cui sette registrano un coefficiente superiore a 8, il limite stabilito per definire un’area sottoposta a “housing stress”. Il valore più alto, 12,79, si registra nella zona Dorf-Sant’Osvaldo-Santa Maddalena, seguito da Gries con 12,43 e dal centro storico con 11,47. Questi dati emergono dai calcoli realizzati da Filippo Celata, professore ordinario di Geografia economica e politica alla Sapienza di Roma, per Assemblea Abitare Bozen, che ha depositato due proposte concrete sul problema casa.
Un problema crescente e diffuso
Il coefficiente, calcolato rapportando il prezzo delle abitazioni al reddito medio di 33.218 euro, indica quanto è difficile per i cittadini acquistare o affittare una casa. Un appartamento di 300 mila euro, ad esempio, equivale a poco più di nove annualità del reddito medio. La soglia europea, detta “quota 8”, è raggiunta già con un prezzo di circa 265.700 euro, corrispondente al costo di un bilocale in una zona poco pregiata. Il problema non si ferma al mercato delle compravendite, ma si estende anche alla disponibilità e all’accessibilità delle case in locazione.
La pressione sul valore degli immobili si riflette anche sulla scarsità dell’offerta residenziale di lungo periodo.
Le quotazioni OMI e FIAIP
Le quotazioni dell’OMI, pur considerate “notoriamente sottostimate” da Celata, restituiscono valori sensibilmente inferiori rispetto a quelli della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP). Mentre l’OMI fornisce intervalli di riferimento per zona, tipologia e stato dell’immobile, i dati FIAIP derivano da rilevazioni degli agenti e mostrano un ordine di grandezza superiore. Ad esempio, nel centro storico, l’OMI indica un prezzo medio di 4.800 euro al metro quadrato, mentre la FIAIP Monitora 2025 segnala per gli immobili ristrutturati un intervallo tra 4.500 e 5.800 euro e per il nuovo tra 6.300 e 9.000 euro.
Un confronto con altre città italiane mostra come Bolzano si posizioni in cima alla lista. A Venezia il rapporto è di 12,35, a Milano di 10,91, a Roma di 8,60, a Napoli di 8,22 e a Bari di 8,03. Genova e Torino, invece, registrano valori inferiori, rispettivamente a 6,63 e 6,38. Questi dati, pur diversi da quelli realizzati su Bolzano, offrono un ordine di grandezza per comprendere l’entità del problema.
La soglia europea non impone automaticamente limitazioni sugli affitti brevi o sulle seconde case, ma offre una base normativa per permettere alle autorità di adottare misure proporzionate quando necessario.
Per Assemblea Abitare Bozen, la pressione sul valore degli immobili si riflette anche sulla scarsità dell’offerta residenziale di lungo periodo. La proposta europea, l’Affordable Housing Act, mira a tutelare l’offerta destinata alla residenza stabile, soprattutto nelle aree maggiormente sotto pressione. “I dati sullo stress abitativo, nel confermare una percezione ampiamente diffusa in città, permettono di quantificare la gravità del problema”, afferma Marco Dani di Assemblea Abitare Bozen. “Di fronte ad un simile stress abitativo sarebbe doveroso intervento tanto sul lato del prezzo degli immobili quanto su quello dei redditi. Riportare il coefficiente sotto quota 8 dovrebbe costituire la priorità delle politiche pubbliche, a partire dal programma di sviluppo territoriale in via di elaborazione.”
